Tragfähige Lösung für künftige Entwicklung im Talgut

Ende 2012 wurde der private Gestaltungsplan «Quartier Talgut» öffentlich aufgelegt. Vier Schreiben mit insgesamt 12 Einwendungen wurden eingereicht. Die Einwendungen und die Vorprüfung des Kantons wurden von den vier gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen geprüft. Sie haben ihren privaten Gestaltungsplan daraufhin teilweise überarbeitet und der Stadt anschliessend zur Prüfung eingereicht. Der Stadtrat unterbreitet nun den privaten Gestaltungsplan «Quartier Talgut» dem Grossen Gemeinderat zur Zustimmung.

Erneuerungsbedarf als AusgangslageDer Baubestand der vier gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen im Talgut hat Erneuerungsbedarf mit unterschiedlichen Zeithorizonten. Der anstehende Ersatz der Bauten der Aktiengesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser in Winterthur (GEbW) wurde zum Anlass genommen, die künftige Entwicklung unter den beteiligten Wohnbauträgerinnen − neben der erwähnten Aktiengesellschaft sind dies die Wohnbaugenossenschaft Talgut, die HGW Heimstätten-Genossenschaft Winterthur sowie die GWG Gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft Winterthur − zu koordinieren.

Privater Gestaltungsplan «Quartier Talgut» regelt die künftige EntwicklungIn einem ersten Schritt haben die Grundeigentümerinnen zusammen mit der Stadt einen Ideenwettbewerb mit anschliessendem Studienauftrag durchgeführt. Daraus gingen das Quartierleitbild und der Entwurf des privaten Gestaltungsplans «Quartier Talgut» hervor. Vom 16. November 2012 bis 22. Januar 2013 wurde der Entwurf des privaten Gestaltungsplans «Quartier Talgut» öffentlich aufgelegt und gleichzeitig dem Kanton zur Vorprüfung eingereicht. Vier Schreiben mit zwölf Einwendungen wurden eingegeben. Die Anträge aus den Einwendungen und die Stellungnahme des Kantons wurden von den Grundeigentümerinnen geprüft und, soweit sie planungsrechtliche Aspekte betrafen, weitgehend berücksichtigt. Nicht berücksichtigt haben die Grundeigentümerinnen Wünsche, den Gestaltungsplan auf umlegende Quartiere auszudehnen, auf den Gestaltungsplan zu verzichten, im Gestaltungsplan fixe Anteile subventionierter Wohnungen oder Bestimmungen für die Mietzinsgestaltung festzuschreiben oder den Mieterinnen und Mietern ein Mitspracherecht bei der Erneuerung zu gewähren, das weiter geht als deren Mitbestimmungsrecht als Mitglieder der involvierten Wohnbaugenossenschaften.

Privater Gestaltungsplan «Quartier Talgut» als tragfähige LösungDie nun vorliegenden Massnahmen bezwecken, dass



  - der in sich geschlossene Quartierteil durch die verschiedenen Bauträgerinnen weitgehend unabhängig weiterentwickelt und die Geschossflächen angemessen erhöht werden können;

  - die Nutzungsstruktur erhalten bleibt, das heisst Wohnungen zu günstigen Mietpreisen und mit zeitgemässem Standard erhalten bzw. neu realisiert werden können;

  - die bauliche Gliederung und die offenen quartierbestimmenden Grünräume weitergeführt werden und damit der typische Gebietscharakter gewahrt bleibt;

  - eine unabhängige, etappenweise Erneuerung durch die Bauträgerinnen über einen langen Zeithorizont möglich wird.

Das Quartier Talgut kann so zeitgemäss erneuert werden. Die Wohnbauträgerinnen erhalten die Chance, dichtere und qualitätsvolle Überbauungen zu erstellen. Die Stadt kann die raumplanerischen Ziele (sparsamer Umgang mit Boden, Angebot an günstigem Wohnraum) exemplarisch umsetzen.Weitere Aspekte des privaten Gestaltungsplans «Quartier Talgut»

  - Der private Gestaltungsplan «Quartier Talgut» hat zur Folge, dass der Salomon-Bleuler-Weg (Weberstrasse bis Verbindungsweg Kat. Nr. 7/1425), der Verbindungsweg Kat. Nr. 7/1427 sowie der östliche Teil der Zwinglistrasse (Talgutstrasse bis Verbindungsweg Kat. Nr. 7/1438) aufgehoben werden müssen. Die Aufhebung wird dem Grossen Gemeinderat zusammen mit dem privaten Gestaltungsplan vorgelegt.

  - Zudem müssen Baulinien an der Talgut- und der Zwinglistrasse sowie am Verbindungsweg Kat. Nr. 7/1438 revidiert resp. aufgehoben werden. Die Baulinienrevision wird ebenfalls zusammen mit dem privaten Gestaltungsplan dem Grossen Gemeinderat vorgelegt.

Landumlegungs- und Erschliessungsvertag regelt diverse Pflichten und Rechte

Parallel zum privaten Gestaltungsplan «Quartier Talgut», zur Aufhebung obgenannter Strassen und Wege und zur Baulinienrevision liegt auch ein Landumlegungs- und Erschliessungsvertrag zwischen der Stadt und den Grundeigentümerinnen vor. Mit diesem Vertrag werden diejenigen Aspekte geregelt, die nicht mit dem privaten Gestaltungsplan geregelt werden können (z.B. Arrondierung der Grundstücke, Rückbau Strassenflächen, Neubau und Verlegung Werkleitungen, Kostentragung). Bei der Landumlegung und Erschliessung entstehen für die beiden Vertragsparteien Vorteile. Die Stadt kann unnötige Infrastrukturen abbauen und gleichzeitig die Rechte für wichtige Wegverbindungen sichern. Die Grundstücke können dem Gartenstadtcharakter entsprechend überbaut und die gemeinsamen Anlagen untereinander langfristig geregelt werden. Für den Vertragsabschluss ist der Stadtrat zuständig.

Der private Gestaltungsplan, die Revision und Aufhebung der Baulinien sowie die Aufhebung der Strassen werden gemeinsam mit dem Landumlegungs- und Erschliessungsvertrag in Kraft gesetzt, sobald dieser Vertrag öffentlich beurkundet ist.

Der Stadtrat unterstützt den privaten Gestaltungsplan «Quartier Talgut» und beantragt dem Grossen Gemeinderat Zustimmung.