Öffentliche Auflage: Teilrevision der Bau- und Zonenordnung

Die Stadt Winterthur übernimmt Baubegriffe gemäss der «Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe» (IVHB). Mit der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) setzt die Stadt so den kantonalen Auftrag zur Umsetzung der IVHB-Baubegriffe um.

Die IVHB ist ein Konkordat zwischen den Kantonen, das darauf abzielt, zentrale Baubegriffe und Messmethoden schweizweit zu vereinheitlichen. Diese Harmonisierung soll das Planungs- und Baurecht für die Bauwirtschaft und die Bevölkerung vereinfachen. Obwohl der Kanton Zürich dem Konkordat nicht beigetreten ist, hat er sich dennoch entschieden, diese Vereinheitlichung umzusetzen. Die IVHB definiert insgesamt 30 Baubegriffe, von denen der Kanton Zürich 29 übernommen hat. Nicht übernommen wird die Geschossflächenziffer, die als Ersatz für die Ausnützungsziffer dienen würde. Das Festhalten an der Ausnützungsziffer ist jedoch IVHB-konform.

Mit der BZO-Teilrevision IVHB überführt das Departement Bau und Mobilität die harmonisierten Baubegriffe in die Bau- und Zonenordnung von Winterthur. Es wurden nur materielle Änderungen vorgenommen, die zwingend im Zusammenhang mit den harmonisierten Baubegriffen stehen. Die wichtigsten inhaltlichen Änderungen umfassen:

 

- In 24 Absätzen der BZO wird der betreffende Begriff eins zu eins ausgetauscht werden.



- In 15 Absätzen der BZO erfolgt eine Anpassung des Begriffs, wobei das Mass überprüft und gegebenenfalls angepasst werden muss.

Bisher wurde beispielsweise die Gebäudehöhe durch die Anzahl Vollgeschosse definiert. Mit der Einführung der IVHB ist das künftig jedoch nicht mehr möglich. Neu wird daher eine Fassadenhöhe eingeführt, die die zulässige Gebäudehöhe mit einem festen Mass festlegt. Die Berechnung der Fassadenhöhe entspricht dabei der bisherigen Praxis, bei der die Gebäudehöhe über die Anzahl Vollgeschosse bemessen wurde.

 

- Der Begriff Grünflächenziffer wird neu eingeführt und ersetzt die bisherige Freiflächenziffer.

Die Grünflächenziffer definiert das Verhältnis zwischen der anrechenbaren Grünfläche und der anrechenbaren Grundstücksfläche. Anrechenbare Grünflächen sind natürliche oder bepflanzte Bodenflächen, die nicht versiegelt sind und nicht als Abstellflächen genutzt werden. Natürliche Bodenflächen weisen einen natürlichen Bodenaufbau sowie Versickerungseigenschaften auf. Bepflanzte Bodenflächen haben eine ausreichend dicke Humusschicht, die eine dauerhafte Bepflanzung ermöglicht und nicht regelmässig austrocknet. Mit der Einführung der Grünflächenziffer wird auch die Motion zur Ergänzung der BZO-Bestimmungen zu Frei- und Grünflächen (Parl-Nr. 2021.10) umgesetzt.

Gemäss Art. 1a der BZO wird auf Planungsvorteile, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, eine Mehrwertabgabe im Sinne von § 19 des Gesetzes über den Mehrwertausgleich (MAG) erhoben. Da durch die BZO-Teilrevision IVHB keine solchen Planungsvorteile entstehen, entfällt auch eine Ausgleichspflicht.

Der § 234 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) bewirkt eine sogenannte negative Vorwirkung künftiger planerischer Festlegungen. Dies ist bei der vorliegenden BZO-Teilrevision bei der Grünflächenziffer, welche die Freiflächenziffer ablöst, der Fall. Die Baugesuche werden deshalb auf ihre Übereinstimmung sowohl mit den heute geltenden baurechtlichen Bestimmungen zur Freiflächenziffer als auch mit den neuen Regelungen zur Grünflächenziffer geprüft. Dies gilt auch bei Bauvorhaben, welche sich bereits in einem Baubewilligungsverfahren befinden.

Die Planungsunterlagen zur BZO-Teilrevision IVHB liegen vom 29. November 2024 bis 28. Januar 2025 beim Amt für Baubewilligungen und beim Amt für Städtebau öffentlich auf. In diesem Zeitraum können beim Amt für Städtebau Einwendungen eingereicht werden.

Die Auflagedokumente sind verfügbar unter stadt.winterthur.ch/verfahren.