Teilrevision der Bau- und Zonenordnung: Mehrwertausgleich

Die Stadt Winterthur führt eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) durch. Damit wird der Mehrwertausgleich grundeigentümerverbindlich und im Einklang mit dem neuen Mehrwertausgleichsgesetz, das 2021 in Kraft tritt, geregelt.

Durch die Teilrevision wird in der Bau- und Zonenordnung neu der Mehrwertausgleich geregelt. Grundlage dafür ist das 2014 in Kraft getretene Raumplanungsgesetz (RPG), das von den Kantonen verlangt, dass erhebliche planungsbedingte Vor- oder Nachteile, die zum Beispiel durch Ein- oder Auszonungen entstehen, ausgeglichen werden. Der Kantonsrat hat deshalb im Oktober 2019 das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und im September 2020 die zugehörige Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) beschlossen. Beide Vorlagen – Gesetz und Verordnung – treten am 1. Januar 2021 in Kraft.

Ab 1. Januar 2021 können die Gemeinden gestützt auf MAG und MAV den kommunalen Mehrwertausgleich einführen, indem eine entsprechende Regelung in der BZO verankert wird. Bisher pflegte die Stadt Winterthur die Praxis, mit Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern einen Mehrwertausgleich mittels Verträgen zu vereinbaren, wenn beispielsweise im Rahmen von Sondernutzungsplanungen ein Mehrwert für die Grundeigentümerschaft entstand. Der Ausgleich erfolgte in der Regel über Projekte im näheren Umfeld der jeweiligen Planungen (beispielsweise Lokstadt, Umfeld Hegi und Umfeld Grüze). Neben der Bevölkerung profitierten damit auch die betroffenen Grundeigentümerinnen und -eigentümer, da das Umfeld der eigenen Projekte dadurch attraktiver wurde.

Ab Inkrafttreten des MAG ist ein solcher Ausgleich mittels Verträgen nicht mehr möglich. Die Erhebung eines Mehrwertausgleichs – auch im Rahmen von städtebaulichen Verträgen – benötigt zwingend eine Grundlage in der BZO. Die vorliegende Teilrevision der BZO stellt sicher, dass die Grundlage für die Erhebung eines Mehrwertausgleichs rasch vorliegt. Die separate Teilrevision hat den Vorteil, dass eine beschleunigte Genehmigung durch den Kanton durchgeführt werden kann.

Zur vorliegenden Teilrevision wurde im Herbst 2020 das öffentliche Mitwirkungsverfahren und die kantonale Vorprüfung durchgeführt. Als einzige Einwendung zur Teilrevision beantragte der Hauseigentümerverband Region Winterthur auf die geplante Festsetzung eines kommunalen Mehrwertausgleichs zu verzichten oder diesen auf maximal 20 Prozent festzusetzen. Dieser Antrag wurde nicht berücksichtigt, weil Um- und Aufzonungen für die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer erhebliche Mehrwerte zur Folge haben. Gleichzeitig ziehen die Planungsmassnahmen – aufgrund des ermöglichten Wachstums – erhebliche Kosten für Erschliessung und andere öffentliche Infrastrukturen nach sich. Diese sollen nicht einseitig durch die öffentliche Hand getragen werden müssen und in der bisherigen Praxis der Stadt Winterthur wurde ein Ausgleich in der Grössenordnung von 35 bis 40 Prozent vertraglich gesichert, weshalb ein Beitrag von nur 20 Prozent viel zu tief angesetzt wäre. Aufgrund der Vorprüfung seitens Kanton wurden die Bestimmungen leicht überarbeitet. Der Stadtrat beantragt nun beim Grossen Gemeinderat die Festsetzung der Teilrevision.

Sämtliche Unterlagen für die öffentliche Auflage z. H. des Grossen Gemeinderats sind hier einsehbar.